La SDC District Central repose sur une communauté d’affaires de quelques 2500 entreprises qui sont consultées sur tous les enjeux d’un territoire en processus de requalification depuis les 5 dernières années. Entre autres, nous pensons au mémoire déposé en mars 2019 pour la cour de voirie du 50-150 Louvain Ouest et aux avis déposés pour le Plan directeur de l’aire TOD Ahuntsic-Chabanel (février 2020) et pour le PPU du TOD des gares Ahuntsic et Chabanel (janvier 2021). En 2021, il y a eu également les travaux de charrette illustrant les potentiels de développement. Puis, dans le cadre de l’appel à projet urbain et innovant sur le terrain 50-150 Louvain, la SDC a fait des recommandations sur les usages souhaités au cours de l’année 2022. Les commentaires formulés aujourd’hui s’y réfèrent principalement.

La SDC District Central tient à saluer l’importance de cette démarche afin de permettre un développement immobilier axé sur la résilience, la mobilité active (aire TOD) et la monumentalité qui sont parmi les atouts du quartier. L’introduction d’une affectation « Secteur d’activités diversifiées » permettant la cohabitation avec un usage résidentiel est essentielle à la vitalité économique et sociale.

La planification et le développement de cet îlot vacant de plus de 60 000 m² au cœur du District Central aura un impact pour les 50 prochaines années au minimum.

Ce développement se doit d’être exemplaire en termes de résilience, de mobilité active, de densification, de mixité, de cohabitation et de versatilité des usages et d’innovation sociale et foncière. C’est pourquoi, tout comme l’avis préliminaire du Comité Jacques-Viger, la SDC aurait souhaité que le processus d’élaboration du nouveau PPU des aires TOD des gares Ahuntsic et Chabanel soit complété afin de mieux encadrer le redéveloppement du 50-150 de Louvain O.

Le plan d’urbanisme de l’arrondissement est le document qui établit les grands principes du développement futur du territoire. Il doit donc correspondre aux besoins du territoire dans le long terme.

Dans cette perspective, il semble important pour la SDC de vous partager les commentaires suivants au sujet du contenu du projet de règlement.

 

Aspect prioritaire – Hauteur et densité

Le projet de règlement prévoit pour le site un bâti de 2 à 8 étages hors-sol et un C.O.S. maximum de 4,5.

Sur la base des consultations, la SDC District Central recommande une flexibilité dans les hauteurs applicables compte tenu que le terrain est situé dans une aire TOD desservie par quatre équipements de transport collectif majeurs, la résilience souhaitée et d’éviter de gaspiller du foncier à trop basse densité.

Les paramètres de hauteur pourraient se calquer plutôt sur ceux du secteur 01-07 (Chabanel) existants, pour lequel le plan d’urbanisme prévoit un cadre bâti de 6 étages hors-sol ou plus, comme la cour de voirie doit être prévue en souterrain ou en juxtaposition sur d’autres fonctions pouvant par exemple être industrielles.

La SDC remarque que, parmi les immeubles déjà situés sur l’îlot, et qui longent les rues Chabanel et Saint-Laurent, les hauteurs varient actuellement entre 7 et 11 étages. Alors que le secteur n’est qu’en amorce de sa requalification, et en introduisant les aménagements TOD, il est tout à fait raisonnable d’imaginer des hauteurs pouvant atteindre jusqu’à 15 étages.

De plus, dû à l’important verdissement du site prévu, il est encore plus important de permettre des immeubles d’une certaine hauteur afin d’assurer une utilisation optimale d’un des derniers grands terrains vacants de l’arrondissement.

Sachant que le plan d’urbanisme prévoit déjà un C.O.S. maximum de 9,0 dans le secteur 01-07 (Chabanel), la SDC du District Central croit à l’importance de se requestionner sur un C.O.S. plus élevé que 4.5 et qui devrait être réfléchi en lien avec la réglementation d’urbanisme.[1]

Les objectifs sont d’assurer une densification et un développement immobilier durable. Il est important de créer des dégagements pour des espaces publics de qualité et d’amener la masse critique nécessaire à la revitalisation et à la requalification du secteur. Le projet planifié doit être exemplaire en assurant des nouvelles constructions dans l’agilité. Il doit permettre tout autant la requalification du bâti ancien industriel à sa périphérie. Un C.O.S. plus élevé est davantage compatible avec une hauteur représentative d’une zone d’aire TOD à haut potentiel et à proximité du métro.

L’impact d’une telle hauteur sera atténué compte tenu de plusieurs éléments qui pourraient être introduits en complémentarité : la largeur des rues adjacentes comme Louvain et de l’Esplanade, le contexte environnant composé d’usages industriels et de bureaux et la réglementation sur un PIIA et/ou normatives introduisant des paramètres de certifications environnementales et d’architecture assurant l’échelle humaine et la modularité des hauteurs.

La communauté du District Central réitère l’importance que les paramètres du plan d’urbanisme devraient laisser toute la flexibilité en terme d’hauteur et de densité pour requalifier globalement l’îlot et ainsi réaliser le plein potentiel de cet immense terrain.

Aspect prioritaire – Limites du secteur

Le projet de règlement prévoit de créer un nouveau secteur de transformation identifié sous le numéro 01-T14 et dont les limites correspondent à celles du terrain vacant.

Le Comité Jacques-Viger, dans le cadre de son avis préliminaire émis en mai 2022 (C22-AC-01) recommandait d’« élargir le périmètre d’étude à l’ensemble de l’îlot afin de considérer le devenir des bâtiments industriels voisins et le rapport de cet îlot avec son environnement ». La SDC croit que les propriétaires visés par cette démarche devraient être consultés afin de permettre un geste de transformation territoriale plus cohérent. 

Ainsi, l’ensemble de l’îlot disposerait des mêmes paramètres de planification. Notons que le règlement prévoit déjà que presque l’entièreté de l’îlot soit incluse dans la même aire d’affectation du sol. Il ne semble donc pas incohérent que l’îlot soit aussi inclus dans un seul et même secteur de densité.

Cela nous semble particulièrement pertinent car la portion du territoire qui est déjà construite, est composée de bâtiments existants voués à faire l’objet de requalification, de transformation et de rénovations.

Pour que le redéveloppement de la portion existante, et le développement du terrain vacant se fassent avec une synergie commune plutôt qu’une coupure, il est recommandé d’intégrer ces deux sections de territoire dans un seul et même secteur de planification.

Aspects secondaires essentiels

Mixité

Relativement à l’affectation du sol, le projet de règlement prévoit que le site du 50-150 Louvain soit dorénavant inclut dans l’aire d’affectation « Secteur d’activités diversifiées ».

Dans ce type de secteur, l’implantation des usages d’habitation est permise mais limitée. Selon le plan d’urbanisme :

« Afin de permettre un usage résidentiel dans une zone, une étude de sa compatibilité doit être effectuée en regard des autres usages, de l’intensité des nuisances et des risques et de la nature du cadre bâti. »

Il faut éviter que la présence de la cour de voirie, ou tous autres usages nuisibles, rende le résidentiel incompatible ou interdit, étant donné l’importance d’ajouter sur le territoire une offre résidentielle et abordable.

Lors de la prochaine étape, la fonction résidentielle est à prévoir afin qu’elle soit pleinement autorisée au règlement d’urbanisme. De plus, les autres usages économiques tels que la distribution, l’entreposage, l’agroalimentaire, le commerçant industriel, les lieux d’éducation en lien avec les compétences recherchées par le milieu d’affaires du secteur sont à maintenir et à poursuivre dans la diversification et la complémentarité.

Soulignons les préoccupations exprimées par le comité Jacques-Viger qui recommande au sujet de ce projet de règlement (Numéro d’avis C22-AC-03) de « considérer l’abandon de la fonction cour de services municipale au 50-150, rue de Louvain Ouest » car elle « risquerait d’engendrer des nuisances pour son voisinage » et « nuire aux efforts de requalification sur le site même et dans tout le secteur Chabanel, notamment à l’égard de la fonction résidentielle. »

Tel qu’exprimé dans le mémoire de la SDC, la communauté d’affaires a aussi le souhait qu’il n’y ait pas une cour de voirie, mais si elle devait exister, qu’elle s’intègre complètement au bâti et préconise les aménagements en souterrain innovant.

Conclusion :

En résumé, les commentaires et les éléments qui nécessitent de poursuivre la réflexion sur ce projet de règlement sont :

Aspects prioritaires

 – Sur la base des consultations, la SDC District Central recommande une flexibilité dans les hauteurs applicables compte tenu que le terrain est immense et qu’il est situé dans une aire TOD desservie par 4 équipements de transport collectif majeurs.

 – Les paramètres de hauteur pourraient se calquer plutôt sur ceux du secteur 01-07 (Chabanel) existants, pour lequel le plan d’urbanisme prévoit un cadre bâti de 6 étages hors-sol ou plus.

 – Sachant que le plan d’urbanisme prévoit déjà un C.O.S. maximum de 9,0 dans le secteur 01-07 (Chabanel), la SDC du District Central croit à l’importance de se requestionner sur un C.O.S. plus élevé que 4,5 et qui devrait être réfléchi en lien avec la réglementation d’urbanisme.

 – Il semble essentiel de planifier le site du 50-150 Louvain Ouest en l’intégrant avec le bâti existant de l’îlot afin de permettre un geste de transformation territoriale plus cohérent. Ainsi, nous suggérons que le secteur de transformation 01-T14 soit étendu de manière à aussi les inclure.

Aspects secondaires essentiels

 – Il faut éviter que la présence de la cour de voirie rende le résidentiel incompatible ou interdit, étant donné l’importance d’ajouter sur le territoire une offre résidentielle et abordable.

 – La fonction résidentielle est à prévoir afin qu’elle soit pleinement autorisée au règlement d’urbanisme. De plus, les autres usages économiques tels que la distribution, l’entreposage, l’agroalimentaire, le commerçant industriel, les lieux d’éducation en lien avec les compétences recherchées par le milieu d’affaires du secteur sont à maintenir et à poursuivre dans la diversification et la complémentarité.

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La SDC District Central est accompagnée par la firme ÉLÉMENTS Planification urbaine, consultant en aménagement de territoire innovant et durable.

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Document de référence (recommandation de l’arrondissement incluant les avis du Comité Jacques-Viger) : https://portail-m4s.s3.montreal.ca/pdf/pieces1229141010.pdf

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[1] Le C.O.S. (Coefficient d’occupation du sol) représente le rapport entre la superficie totale du plancher et la superficie du terrain