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09-02-2024

Agriculture urbaine : avantages et défis

Lors de notre Forum immobilier présenté le 6 février, nos panélistes ont échangé sur le thème de l’agriculture urbaine (AU). Découvrez les faits saillants tirés de cette rencontre.

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La ferme Gush
La ferme Gush

Le contexte

Après que les villes ont longtemps eu tendance à vouloir éloigner les activités agricoles, celles-ci ont amorcé leur retour dans les zones urbaines où on retrouve de nombreux immeubles et espaces adaptés à ce type de production. Montréal compte aujourd’hui une soixantaine d’exploitations en AU et le Québec, plus de 700. On peut, par exemple, citer les Fermes Lufa pour la culture en serre sur les toits et la ferme Gush pour l’exploitation en intérieur d’immeuble.

Les risques et les avantages

  • De nombreux propriétaires immobiliers sont inquiets face aux risques que posent les environnements de culture urbaine, notamment les problèmes d’humidité et d’aération, ainsi que les besoins élevés en énergie. Si cela peut évoquer les problèmes liés par le passé aux plantations illégales de cannabis, il est important de rappeler que les installations ont aujourd’hui des normes strictes en ce qui a trait à la salubrité et à la gestion de ces environnements contrôlés.
  • Le risque associé à la solidité financière des nouvelles entreprises peut être perçu comme un frein. Pour obtenir le financement nécessaire à leur lancement (notamment celui de la Financière agricole), les entreprises d’AU doivent proposer des plans d’affaires étoffés et détenir un bail d’au moins 5 ans. Ceci est déjà un bon indicatif du sérieux de leur démarche.
  • Un avantage important réside dans la présence d’un écosystème d’accompagnement et de soutien. Des organismes comme PME Montréal aident les entrepreneurs à éviter les erreurs dues à l’inexpérience.
  • Les propriétaires qui consacrent plus de 15 % de leur immeuble à l’AU ont droit à un crédit fiscal intéressant géré par le MAPAC, un avantage significatif.
  • Le coût d’électricité réduit, dont bénéficient les entrepreneurs avec le tarif agricole d’Hydro-Québec, est un autre atout de première importance.
  • La portée sociale et la dimension environnementale de l’AU (critères ESG) offrent un supplément de visibilité et augmentent l’attractivité d’une propriété immobilière, à la fois auprès des locataires, des investisseurs et de la main-d’œuvre.
  • L’AU permet aux propriétaires de valoriser des immeubles ou des parties d’immeubles considérées comme inadaptées à d’autres usages.
Ophélia Sarakinis (Ferme Gush)
Ophélia Sarakinis (Ferme Gush)
Jean-Philippe Vermette (Laboratoire sur l'agriculture urbaine), Alina Badran (FDA Construction), Alexandre Skerlj (PME MTL Centre-Ouest)
Jean-Philippe Vermette (Laboratoire sur l'agriculture urbaine), Alina Badran (FDA Construction), Alexandre Skerlj (PME MTL Centre-Ouest)

Des conseils pour se lancer

En vue de s’engager dans une exploitation d’AU, les propriétaires et les entrepreneurs-agriculteurs ont avantage à suivre certaines étapes et principes pour la planification et l’aménagement des lieux :

  • On ne doit pas sous-estimer l’importance d’établir une relation de confiance et de pleine collaboration, non seulement entre le propriétaire et l’entrepreneur, mais aussi entre l’ensemble des autres intervenants, dont le constructeur.
  • Il est essentiel de porter attention aux aspects suivants :

Pour l’entrepreneur :

  • Établir un plan d’affaires viable et réaliste;
  • Rechercher le meilleur immeuble et un propriétaire ouvert à l’AU;
  • Favoriser un espace brut et d’une superficie adéquate pour croître, car la rentabilité augmente avec le volume.

Pour le propriétaire :

  • Vérifier si l’environnement peut être adapté pour l’AU (aération, circulation d’eau, alimentation électrique). Dans le cas des serres sur toits, s’assurer que la structure de l’immeuble peut supporter la charge et qu’il n’y a pas d’équipements déjà présents;
  • S’il s’agit d’une nouvelle construction, travailler dès le départ pour que les installations d’AU soit en adéquation avec le reste du bâtiment;
  • S’informer de la réglementation en vigueur, autant au niveau provincial que municipal. Les normes de la Régie du bâtiment du Québec sont parmi les plus sévères au monde pour l’AU. Ne pas oublier que les normes municipales peuvent varier, même d’un arrondissement à l’autre;
  • Analyser la possibilité d’utiliser de nouveaux matériaux comme l’éthylène tétrafluoroéthylène (ETFE), beaucoup moins lourd que le verre, ininflammable et pouvant être adapté à des architectures plus complexes.
Les fermes Lufa
Les fermes Lufa

Coûts et rentabilité

Le prix au pied carré que peuvent soutenir les entreprises d’AU ne peut se comparer à celui d’entreprises de services ou de technologie.

  • Pour des exploitations autres que celles situées sur les toits, le coût viable se situe entre 10 et 15 $ par pied carré. Généralement non utilisés et parfois non assujettis à la taxe foncière, les toits offrent une plus grande flexibilité et un potentiel de valeur ajoutée, mais comportent des coûts de construction supplémentaires.
  • Pour les propriétaires, les activités d’AU représentent une solution intéressante pour des espaces autrement difficiles à rentabiliser.
  • Les avantages fiscaux, les mesures de soutien et les tarifs énergétiques avantageux peuvent faire la différence en ce qui a trait à la profitabilité, autant du côté des entrepreneurs que des propriétaires.
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